Всегда рекомендовалась и рекомендуется покупать «чистые» квартиры. С такой жилплощадью все понятно – документы в порядке, продавцы – либо порядочные люди, либо фирмы-застройщики с достойной репутацией.
Однако квартира с обременением чаще всего значительно дешевле, чем аналогичные жилые помещения без разного рода сложностей. Как показывает статистика, квартира с обременением стоит на 15-20 процентов дешевле. Это одна из причин, почему на такие объекты всегда устойчивый спрос. А бывают истории, когда покупатель из-за недобросовестного поведения продавца даже не подозревает о наличии «сюрпризов». Разберемся в этом вопросе и дадим советы тем гражданам, кто решился на приобретение квартиры с обременениями.
Приобретение квартиры, которую предыдущий владелец брал в ипотеку
Подавляющее число квартир с обременениями – это помещения, которые банки пытаются реализовать после того, как залогополучатель не смог выплатить платежи по ипотеке. Банк, не получив деньги, на которые рассчитывал, заключая кредитный договор с предыдущим владельцем, пытается отбить уже вложенные собственные средства.
Однако вопреки сложившемуся мнению, покупка квартиры, у которой имеется банковское обременение, не такое уж рисковое мероприятие. Как правило, после того как банк и новый владелец приходят к соглашению, они подключают к своему соглашению третью сторону, то есть несостоявшегося владельца жилой площади. Новый владелец начинает выплачивать банку ипотечные платежи, а банк отказывается от истребования залогового имущества у первого владельца. Такая схема максимально выгодна и удобна всем.
Покупка квартиры на залоговом аукционе практически исключает ситуацию, когда банк не знает о такой сделке, либо когда к новому владельцу переходят долги от предыдущего, неудавшегося собственника квартиры. МФЦ либо регистрационная палата следят за подобным сделками, поэтому появление третьих и непонятных лиц – невозможная история.
Что делать, если в покупаемой квартире прописаны люди, которых вы не знаете?
Закон не требует от продавца выписывания из квартиры членов своей семьи, родственников либо иных лиц, которые там уже зарегистрированы. Поэтому если при приобретении квартиры выясняется, что с регистрационного учета не снялись непонятные вам лица, предпринимайте следующие действия:
- Можно обратиться в суд с требованием о принудительном снятии с регистрационного учета. Как показывает судебная практика, такие иски чаще всего удовлетворяются в пользу новых собственников квартиры. Однако процедура может затянуться и потребовать от собственника значительных временных и нервных трат.
- Лицо, прописанное в квартире, пусть оно даже и не участвовало в приватизации, сохраняет право пользование жилым помещением. То есть такой гражданин имеет право в любое время дня и ночи появляться теперь уже в вашей квартире, пользоваться всеми коммунальными благами (принимать ванну, готовить еду на газовой плите), и даже прописывать своих детей без вашего участия и согласия. В таком случае можно посоветовать перед покупкой жилья тщательно и дотошно проверять, кто там зарегистрирован. Важно выяснять, каким образом продавец стал собственником этой квартиры – если в результате приватизации, то необходимо проверить, проживают ли в настоящий момент там лица, которые ранее были обозначены в договоре социального найма жилого помещения.
Проблемы с квартирами, приобретенными на средства материнского капитала
Согласно требованиям закона в квартире, приобретенной на средства материнского капитала, должны быть выделены доли всем членам семьи, даже несовершеннолетним детям. Однако не все родители заморачиваются по этому поводу, что дает органам прокуратуры право требовать через суд раздела этой квартиры.
Срок исковой давности – три года, однако, как показывает судебная практика, чаще всего этот срок начинает течь с момента, когда ребенку исполняется восемнадцать лет. То есть приобретая квартиру у такой нерадивой матери, может возникнуть ситуация, что в один прекрасный день на пороге «вашей» квартиры окажется совершеннолетний ребенок продавца. Более того, если он обратится в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным из-за нарушения прав, то его требования будут удовлетворены. Ссылки на то, что новый собственник является добросовестным покупателем, могут быть не приняты судом в расчет с формулировкой, что при сделке он «не проявил должной и разумной осмотрительности», то есть доподлинно не выяснил, каким образом приобреталась эта квартира продавцом.
Решаясь на приобретение квартиры у таких людей, прежде всего, в договор купли-продажи лучше всего вписывать условие о том, что квартира должна была приобретаться продавцом не на средства материнского капитала. Исходя из этого условия, можно будет в суде ссылаться на то, что продавец ввел вас в заблуждение. Если у продавца есть дети, и их двое, то у него можно попросить справку о том, что материнский капитал им не был получен.
Приобретение квартиры, которая раньше была общей собственностью супругов
Исходя из положений семейного законодательства все имущество – как движимое, так и недвижимое, приобретенное за время брака, считается общенажитым. Поэтому и распоряжаться им супруги должны на равных правах. В случае развода, если один из супругов хочет, например, продать квартиру, он должен получить нотариально заверенное разрешение у второго супруга, что тот не против продажи квартиры, которая когда-то была их совместно нажитым имуществом. Если такого разрешения на руках у продавца не будет, то внезапно узнавший о сделке супруг может обратиться в суд о признании договора купли-продажи недействительным. И суд окажется на стороне этого супруга.
Приобретая квартиру, необходимо изучить паспортные данные продавца, в особенности страницу, на которой указано его семейное положение. Если он был женат либо замужем, требуйте нотариально удостоверенное согласие на то, что продавец имеет право совершать сделку в отношении именно этого объекта. В противном случае есть риск оказаться в ситуации, когда обиженный супруг продавца оспорит сделку, и вам придется выселяться из купленной квартиры.
Заключение
Покупка квартиры с обременением – не такое уж страшное и опасное мероприятие, если подходить к нему с должной осмотрительностью. Приобретение подобной жилой площади может сэкономить покупателю внушительные суммы, однако лучше всего приобретать квартиры, выставляемые на залоговых аукционах.
Банки, стремясь реализовать квартиры из-за невыплаченных ипотечных платежей, как правило, лояльно и гибко относятся к новым приобретателям, желая в максимально короткие сроки компенсировать свои финансовые потери. Да,и неудавшемуся первому собственнику такой способ продажи максимально выгоден – он позволяет снять требования банка с его залогового имущества.
Во всех остальных случаях покупка квартиры с обременением может стоить немалого количества нервов и затраченного времени. Во-первых, новому собственнику необходимо доподлинно выяснять, как продавцом была приобретена квартира в собственность и сколько людей, а также кто именно прописан на указанной жилой площади. Если не удается договориться полюбовно, то с большой долей вероятности придется обратиться в суд с иском о принудительном снятии с регистрационного учета.
С особой осмотрительностью стоит приобретать квартиры у разведенных продавцов и у тех, кто стал собственником квартиры благодаря материнскому капиталу. Не принимая в расчет эти факторы, есть риск лишиться собственной квартиры, так как заинтересованные третьи лица признают вашу сделку недействительной в судебном порядке.